住建部明确进一步落实好“认房不用认贷”，哪些城市会迎来优化空间？

住建部明确释放出进一步落实"认房不认贷"的信号，一线城市有望迎来新的政策优化空间吗？

据新华社27日晚间消息，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款"认房不用认贷"等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

所谓"认房不认贷"，即不管是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。

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受政策利好影响，28日开盘后，地产股表现活跃，锦和商管（603682.SH）涨超6%，金科股份（000656.SZ）涨近3%，京投发展（600683.SH）、特发股份(000070.SZ)涨超2%，光明地产（600708.SH）、保利发展（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等涨超1%。

本周以来，地产股情绪多次被政策面消息提振。24日，中共中央政治局召开会议。针对房地产领域，会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。次日，房地产开发板块及地产相关产业链均持续走强。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，此次企业座谈会意味着前述政治局会议的决策部署可能将落地。"着力点在促进消费，刚需和改善的消费都要扶持。"

今年上半年，商品房销售整体呈弱复苏，结构性分化明显。从总量上来看，国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积同比下降，销售额同比有所上升。2023 年 1-6 月，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降 5.3%。其中，二季度以来，全国商品房销售数据逐月回落。从城市主体来看，上半年一线城市单月销售面积环比下降最少，累计销售面积的同比增长幅度最高。根据 wind 我国 30 大中城市数据，从累计销售面积的同比变动幅度来看，1-6 月一线同比增长21%，二线同比下降5%，三线同比增长7%，一线增长幅度最高。

7月以来，多名业界人士分析认为，今年上半年，楼市销售回暖不及市场预期，而在政策端，当低能级城市"应松尽松"之后，今年二季度楼市"因城施策"频次逐渐降低。今年下半年，由于多数城市限制性政策已基本取消，而市场的企稳回升主要依赖于核心一二线发力，近期的积极表态或主要针对于核心一二线。

"现阶段，中国房地产市场供求关系已发生重大变化，由此前供小于求状态过渡到进入‘户均一套房’、供大于求的状态。根据市场大环境的改变，调控政策也应随着发生调整，这就包括一些不合时宜的限制性、准入性的政策。" 中国房地产数据研究院院长陈晟告诉第一财经。

根据国金证券21日发布的最新研报，截至6月30日，北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等超过10个核心一二线城市依然执行"认房又认贷"政策。此外，一线城市首套房贷款最低首付比在30％～35％之间，二套房贷款最低首付比均不低于50％，后者显著高于热点二线城市。具体而言，深圳二套最低首付70％，北京为60％，上海和广州为50％。

截至发稿，根据北上广深住建部门官网信息，这四地均未出台有关限贷政策调整的新政。

而在前述二线城市，24日，一份"长沙住建局召开会议，就市人大代表书写的关于全面取消房屋限购限贷建议进行探讨交流"的网传消息引起社会关注，一些人将此解读为长沙限购限贷将全面取消。长沙市住建局有关负责人25日在接受当地媒体采访时明确，此为误解。但同时，该负责人称，长沙市也正按照"因城施策、一城一策"的要求，持续稳妥实施房地产调控长效机制，持续优化完善房地产政策措施，有关政策制度会按要求予以制定和及时发布，确保"稳地价、稳房价、稳预期"。

"当前部分核心一二线依然采取严格的限购措施，二套首付比例较高，并采取严格的‘认房又认贷’，因此仍具备一定的政策空间。" 国金证券房地产组分析师杜昊旻说。

天风证券固定收益分析师孙彬彬持相近观点。孙彬彬表示，"一线城市放松地产政策"是当前地产增量政策的主要方向之一，历史上也曾出现过类型情形。2014-2016 年期间，各一线城市相继出台地产放松政策，包括"认房不认贷"、调高公积金贷款额度，降低公积金贷款首付比例等，在贷款申请条件上亦有相应优化调整。

中国银行7月初发布的"中国经济金融展望报告"也提出，对一线城市购房者灵活推行"认房不认贷"政策，有利于调动"卖一买一"改善需求的积极性。同时，该报告建议适当加快"带押过户"节奏，推动跨银行系统间针对房产抵押物的信息共享、风险管控、登记系统融合等，提升各部门协同质效。维持居民住房信贷支持力度，给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠，并考虑适时再度下调住房公积金贷款利率。

但也有业界观点认为，今时不同往日，例如"认房不认贷"等传统的需求端纾困政策，不仅在空间收窄，也在效果上下降。

"目前，房企供给端的冲击（比如债务风险、保交楼、地价下滑等）没有缓解，居民需求端疲弱（收入、就业等）仍在持续。重要的是，房价还在历史高位上。如果这些基本面没有发生改变，单方面放开需求端的政策，比如退出限售或限购，启动‘认房不认贷’等，短期内有政策效果，但可能会导致的结局是，很多人选择挂牌套现。"李宇嘉说。

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